18 Fév 2016

Acheter une grange pour la transformer en logement, est-ce financièrement intéressant ?

Sans avoir plus d’informations sur la grange, sa localisation et votre projet, je ne peux pas vous donner une réponse tranchée sur votre projet d’acheter une grange pour la transformer en logement.

L’aspect financier est fondamental. L’intérêt d’acheter une grange et de la transformer en logement n’est pas forcément financier, car cette opération nécessite de gros travaux, mais réside plutôt dans l’intérêt architectural ou est lié à l’emplacement du bâtiment dans son environnement.

Il ne faut surtout pas tomber dans le piège d’une rénovation non adaptée à la physiologie de ce type de bâtiment. Si vous partez sur des matériaux adaptés aux constructions d’aujourd’hui, alors vous dérèglerez les comportements du bâtiment entraînant une lente dégradation structurelle.

Avant de vous emballer sur une grange et sa transformation en superbe logement, il faut juste se rappeler la fonction originelle de ce type de bâtiment. C’est un bâtiment agricole dédié au stockage qui a souvent été édifié avec des fondations minimales et avec l’utilisation de matériaux au niveau local.

L’absence de fondations va être le premier problème si vous envisagez une transformation sur plusieurs niveaux. Les murs ne pourront pas forcément supporter la charge d’un ou plusieurs planchers. Une étude par sondage sera nécessaire pour établir un constat avant la conception du moindre projet. Un bureau d’étude ou un architecte sont donc très fortement recommandés.

Par nature, une grange ne dispose souvent que d’une grande porte d’accès, permettant le passage d’une charrette ou du bétail, et éventuellement d’une deuxième, traversante, si un accès à un terrain derrière la grange était nécessaire pour l’activité agricole.

Peut-être quelques ouvertures existeront au bas de la grange, mais dans la plupart des cas, elles sont petites et il n’y en aura que rarement en étage, sauf peut-être celle dédiée au montage du foin, donc pour la transformation en logement ce sera problématique. Cela signifie que vous devrez en créer et, là encore, des études sérieuses sont à effectuer avec l’aide d’un professionnel pour ne pas transformer la grange en château de cartes. Aussi, si vous conservez la grande ouverture pour apporter de la luminosité, prévoyez un très gros budget pour la menuiserie.

L’humidité va également être un point à ne pas négliger. Si votre grange n’a fait l’objet d’aucune transformation par rapport à son état d’origine, vous devriez y trouver un sol en terre battue ou constitué de pavés scellés dans un mortier de chaux. Si une dalle béton est présente les problèmes risquent d’apparaître. L’étanchéité du béton va entraîner de la condensation et la remontée d’humidité par les murs. Dans la mesure du possible, il faut éviter ce type de chape et prévoir de toute façon ce qui s’appelle un hérisson.

Bloquer l’évaporation par le sol doit impérativement être évité, aussi bien à l’intérieur qu’à l’extérieur, avec le rajout de dalle béton, d’enduit béton ou tout matériaux non respirant. La chaux sera un matériau à privilégier.

Et c’est là un des gros soucis des rénovations de grange. Le travail de matériaux anciens avec des techniques adaptées n’est pas à la portée du premier artisan venu. C’est une maîtrise spécifique et la transmission du savoir n’est pas systématique. Les techniques se perdent peu à peu avec notamment le départ en retraite des anciens.

Pour vous, en tant qu’acheteurs, cela implique souvent des coûts plus importants puisqu’un nombre limité d’entreprises maîtrise ce savoir-faire et, par conséquent, la main-d’œuvre qualifiée sera plus chère.

L’isolation sera également un poste stratégique pour la transformation. Si vous collez du polystyrène partout, le bâtiment va se dégrader à vitesse grand V. Comme pour le sol, les murs doivent respirer avec des isolants naturels. Si votre grange est montée en pierre, l’objectif est d’essayer de conserver l’inertie du matériau

La charpente et la couverture devront également être vérifiées notamment si vous prévoyez des ouvertures pour des fenêtres de toit par exemple. Si l’une ou l’autre ou les deux sont à changer, le budget de l’opération sera conséquent du simple fait de la grandeur. Après, selon certaines spécificités régionales, au niveau de la couverture, cela peut encore alourdir la facture.

Financièrement, ce n’est pas ce type de bâtiment qui est susceptible de vous apporter de bonnes surprises. Bien entendu, rénover grossièrement sans tenir compte de tous les points précédents est possible, mais ce sera du travail de gougnafier.

Il faudra aussi prévoir d’amener les réseaux dans la grange car il est peu probable qu’ils y soient tous présents. Selon les distances qui séparent la grange des boîtes de branchement, si elles existent, là aussi, la facture sera salée. L’assainissement sera également à prévoir.

Tous ces aspects techniques sont déjà importants pour ce type de projet de transformation, mais le côté administratif le sera sans doute tout autant. Prévoir un changement de destination pour le bâtiment, si c’est possible selon des dispositions du PLU, et très probablement un permis de construire.

Bien entendu, l’étude de la faisabilité technique est à effectuer après la validation administrative autorisant le changement de destination, sinon inutile de perdre votre temps.

 

Lien :
Comprendre le principe du hérisson.


Laurent Criado